עו"ד רועי נחום

​16.8.16

 

חתימה על הסכם תיווך נתפסת אצל רבים כאקט טכני פשוט, במטרה לקדם ביצוע עסקה במקרקעין. אלא מאי? אותו הסכם תיווך מהווה במקרים רבים בסיס למחלוקות משפטיות, אשר לעיתים מוביל אף למאבקים משפטיים ממושכים.

 

טעות נפוצה בקרב מתווכים היא הסברה לפיה די בחתימה על "הסכם בלעדיות" על מנת להבטיח את זכאותם לדמי התיווך עת נחתמת עסקה. פסק דין של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה (ראו להלן) שופך אור על החשיבות שבעריכת הסכם בלעדיות באופן התואם את הוראות החוק וקובע, כי פעולות שיווקיות בלתי מספקות, עלולות להוביל לכך שגם מתווך המחזיק בהסכם בלעדיות לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

מצידו השני של המתרס - בעלי הנכסים, אשר במקרים רבים מקלים ראש בדבר המשמעות של הסכם הבלעדיות. התוצאה של חתימה על הסכם בלעדיות מבלי להבין את מהות ההתחייבות, עלולה להוביל לתוצאה קשה, לעיתים אף לתשלום דמי תיווך בכפל למספר מתווכים שונים (למשל כאשר נחתמת עסקה בתקופת בלעדיות באמצעות מתווך אחר).

 

במאמר זה נציין מספר תמרורי אזהרה אליהם יש להתייחס בכובד ראש בעת ניסוח וחתימה על הסכם תיווך בבלעדיות, הן במטרה להגן על הצרכנים והן על מנת לצמצם סיכונים מיותרים למתווכים.

 

חוק המתווכים במקרקעין נחקק בשנת 1996 במטרה להסדיר את שוק התיווך הן עבור המתווכים והן במטרה להגן על הצרכנים בשוק. בין היתר, חוק המתווכים הכיר בהבחנה בין חוזה תיווך "רגיל" לחוזה תיווך הכולל תניית בלעדיות.

יתרונותיו של הסכם תיווך בבלעדיות ברורים. הלקוח זוכה למאמצי שיווק מרוכזים שאמורים לקדם מכירת נכס תוך זמן קצר יחסית ומאידך למתווך מובטחת מידת ביטחון גבוהה יותר לזכאות לדמי תיווך, כאשר נמנעת ממתווכים מתחרים האפשרות לשווק את הנכס.

 

על מנת שתניית בלעדיות תהא בעלת תוקף מחייב, על המתווך להקפיד, כי הסכם הבלעדיות נערך בנפרד מטופס הזמנת שירותי התיווך וייחתם בנפרד על ידי הלקוח. כמו כן, הסכם הבלעדיות חייב להיות מוגבל בזמן (תקופת הזמן משתנה בין סוגי הנכסים). בנוסף, על המתווך לציין כבר בהסכם הבלעדיות לפחות שתי פעולות שיווקיות שהוא מחוייב לבצע בתקופת הבלעדיות. מדובר בפעולות שיווקיות המפורטות בתקנות המתווכים כגון הצבת שילוט, פרסום בקרב קהל לקוחות במאגרי תיווך, פרסום בעיתון יומי נפוץ, פרסום בעיתון מקומי ועוד. היעדר רישום פעולת השיווק בהסכם הבלעדיות מהווה פגם בהסכם ואי ביצוען עלול להוביל לשלילת זכאות המתווך לדמי תיווך.

 

הסוגייה המסקרנת והבעייתית יותר בהסכמי תיווך סבה סביב התנאי שבחוק, המחייב את המתווך להיות "גורם יעיל" על מנת שיהיה זכאי לדמי תיווך. גורם יעיל הוא אותו מתווך אשר פרסם את הנכס למכירה, הפגיש בין המוכרים לקונים ופעל לצורך קירוב הצדדים לצורך הסכמה לסגירת העסקה. במקרה של מחלוקת בין בעל הנכס למתווך בדבר היות המתווך גורם יעיל, על המתווך חלה החובה להוכיח, כי ביצע פעולות שהיו בהן כדי להוות "גורם יעיל" בעסקה.

 

שונה הדבר כאשר בין המתווך ללקוח נחתם בנוסף להסכם התיווך גם הסכם בלעדיות. במקרה שכזה קבע המחוקק, כי קמה חזקה שכל עסקה שתחתם בקשר לנכס בתקופת הבלעדיות, הינה תולדה של היות המתווך "גורם יעיל", כך שבמקרה של מחלוקת, תהא ידו של המתווך על העליונה והוא לא יצטרך להוכיח זאת.

 

ביום 20.7.16 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון (רעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין), הקובע כי אותה "חזקה" העומדת למתווכים כפועל של הסכם הבלעדיות, איננה חלוטה. משמעות הדבר היא, שכאשר אותו מתווך התרשל ולא היווה גורם יעיל, רשאי בעל הנכס לפעול להפרחת אותה חזקה ובאם יצליח בכך, לא יהא המתווך זכאי לתשלום דמי תיווך – על אף הסכם הבלעדיות.

 

בית המשפט העליון קבע מספר מבחנים המאפשרים את סתירת החזקה:

​

• הרוכשים שקנו את הנכס ביקרו בו קודם לחתימת הסכם הבלעדיות. במצב שכזה, ניתן יהיה לטעון כי המתווך המחזיק בבלעדיות לא היה הגורם היעיל בקשר לאותם הרוכשים, הואיל ולא הוא יצר את הקשר בין הצדדים.

 

• הנכס נמכר בטרם החלו פעולות שיווק ממשיות. ככל שהמתווך המחזיק בהסכם הבלעדיות ביצע פעולות שיווק אינטנסיביות יותר במהלך תקופה ארוכה יותר ו/או ביצע פעולות שיווק רבות ואיכותיות יותר, קשה יהיה לסתור את חזקת הגורם היעיל.

 

• תום לב הצדדים. במידה ורוכשים פוטנציאליים הגיעו לנכס באופן מקרי או מתוך היכרות מוקדמת עם בעלי הנכס למשל, יהווה הדבר משקל לטובת סתירת החזקה. מאידך, במידה ויתברר שבעלי הנכס ביודעין התקשרו עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות, אזי יכולים הם למצוא עצמם מחוייבים בתשלום דמי תיווך בכפל, הן למתווך לו ניתנה בלעדיות, למרות שלא הוא שהוביל לחתימת העסקה והן למתווך הנוסף שהיווה גורם יעיל בעסקה.

 

לסיכום, להבדיל מהסכם תיווך רגיל, כאשר נחתם בין מתווך לבעלי נכס בנוסף גם הסכם בלעדיות העונה על דרישות החוק, אזי נקודת המוצא היא שהמתווך היה הגורם היעיל בכל עסקה שנחתמה במהלך תקופת הבלעדיות. על אף נקודת המוצא האמורה, לא בכל מקרה יהא המתווך המחזיק בהסכם בלעדיות זכאי לדמי תיווך, שכן בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון קיימת אפשרות לסתור את החזקה בדבר היותו גורם יעיל.

 

על מנת למנוע מחלוקות בין בעלי נכסים למתווכים, אנו ממליצים למתווכים להקפיד על עריכת הסכם תיווך נפרד מהסכם התיווך, בו מצויינת במפורש תקופת הבלעדיות בהתאם לחוק וכן פירוט של פעולות השיווק בהן יינקטו בתקופה זו.

בנוסף יש לציין במפורש בהסכמי הבלעדיות את שמות הרוכשים הפוטנציאליים אשר הנכס הוצג להם על ידי בעלי הנכס קודם להסכם הבלעדיות וכן הצהרה של בעלי הנכס כי מלבד אותם רוכשים פוטנציאליים, לא הוצג הנכס לאף גורם אחר.

יודגש, כי מתווך אינו רשאי לקבוע בהסכם הבלעדיות שגם אם יהיה גורם יעיל אחר בעסקה הוא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראות החוק בעניין זה הינה הוראה קוגנטית, (דהיינו לא ניתן לשנות אותה, גם לא בהסכמת שני הצדדים), ועל כן החשיבות הרבה של גילוי מוקדם ומפורש של קונים פוטנציאליים עליהם לא יחול ההסכם.

 

לבעלי הנכסים המלצתנו היא לדקדק בפרטי הסכם התיווך והסכם הבלעדיות טרם החתימה. כמו כן, במידה ובעל נכס קיבל הצעה לרכישת הנכס ממתווך אחר במהלך תקופת הבלעדיות, יש להקפיד להבהיר לאותו מתווך נוסף, כי הנכס מצוי בבלעדיות ולהימנע מחתימה על הסכם תיווך נוסף עימו המקנה לו זכות לעמלה, שאם לא כן, עלול למצוא עצמו בעל הנכס מחוייב בתשלום דמי תיווך בכפל. כמו כן, במצב שכזה מן הראוי אף לעדכן את המתווך הבלעדי בעניין זה, על מנת למנוע חלילה חשש להעלאת טענה בדבר חוסר תום לב מצידו.

 

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי מקצועי מעו"ד הבקיא בתחום.

​

​